Tüm Türkiye ile birlikte Anadolu Yakası’nın da ana gündem maddelerinden biri kentsel dönüşüm… Arsa ve mal sahipleri ile firmalar, belediyeler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı arasındaki yoğun trafik, süreci kurumların personel artırımı zorunluluğuna kadar götürdü. Kentsel Dönüşüm Yasası’nda yönetmelikler de ihtiyaçlara göre yenilendi.
Avukat H. Hüsnü Babalık, kentsel dönüşüm ve yenileme sürecinde en çok merak edilen sorularımızı yanıtlarken, yönetmelik değişikliğine ilişkin önemli açıklamalarda bulundu. İşte doğrudan ya da dolaylı olarak tüm vatandaşları yakından ilgilendiren yeni dönem ve ayrıntıları…
Kentsel dönüşüm ve yenileme sürecinde aynı binada bulunan kat malikleri arasında sık sık değer farkı tartışmaları yaşanmış, bazı anlaşmazlıklar da mahkemeye taşınmıştı. Yeni yönetmelikte değer farkına yönelik bir çalışma var mı?
Uygulama Yönetmeliği uyarınca Sermaye Piyasası Kurulu’na kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarından rapor alınması zorunludur. Bu hükümle değer farkı tartışmalarının önüne geçilmek istenmiştir. Ancak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gereği ya da Uygulama Yönetmeliği’nde, lisanslı değerleme kuruluşlarından rapor alınmaması durumunda uygulanacak yaptırım düzenlenmediğinden, anılan raporun alınması ve/veya alındığı takdirde uyulması, 2/3 çoğunluğu oluşturan kat maliklerinin takdirine bırakılmıştır. Diğer yandan yaptırım öngörülmemesi, bağımsız bölümlerin rayiç değerlerinin göz ardı edilmesinden doğacak zararların açılacak davalar yoluyla giderilmesine engel olmayacaktır. Zira 6306 sayılı Kanun ile öngörülen 2/3 oranındaki karar nisabı istisnası, insan sağlığı için tehlike oluşturan bir binanın yıkımına ilişkin olup, kat maliklerinin bağımsız bölümlerinin değeri ve diğer mülkiyet hakkı unsurları bu istisnanın kapsamı dışındadır.
Daire yüzölçümlerinin azalması, birçok kat maliki tarafından eleştirilen hususlar arasında yer alıyor. Bu konuda kat maliklerinin üzerine düşenleri nasıl değerlendirirsiniz?
Bağımsız bölümlerin yüzölçümünün azalması, çoğunlukla binaların kat maliklerinin kendi kaynakları yerine müteahhitlerle imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi yoluyla yenilenmesinin bir sonucudur. 2012/3803 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca, 6306 sayılı Kanun kapsamında binasını kendi kaynaklarıyla inşa etmek isteyen hak sahiplerine faiz desteği sağlanmaktadır. Bu karar uyarınca hak sahipleri, azami iki yıl geri ödemesiz, azami on yıl vadeli, 400 baz puan faiz desteği oranlı kredi kullanabilmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tercih edildiği takdirde ise, kat maliklerinin mevcut yüzölçümlerini koruyabilmesi veya en azından mevcuda daha yakın yüzölçümleri elde edebilmesi, işin ihale edilmesinden önce çok sayıda müteahhitten teklif alınması ve sözleşme müzakerelerinin iyi bir biçimde yönetilmesiyle sağlanabilir.
İnşaat şirketlerine kentsel dönüşüm sürecinde sağlanan vergi muafiyetinin içeriği ve beraberinde getirdikleri nelerdir?
Noter harçları, tapu ve kadastro harçları, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler; Belediye Gelirleri Kanunu’nun 86’ncı, 87’nci, 88’inci ve 97’nci maddeleri ile İmar Kanunu’nun 21’inci ve 23’üncü maddeleri uyarınca alınan her türlü ücret ve riskli olarak tespit edilen binaya ilişkin olarak Otopark Yönetmeliği uyarınca alınanlar da dâhil olmak üzere, belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret, kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmayacaktır. Ayrıca yönetmelik değişikliğiyle, uygulama kapsamında ve fakat uygulama öncesinde yapılacak tapu işlemleri de muafiyet kapsamına alınmıştır.
Yeni yönetmeliğin içerisinde yer alan düzenlemeler neleri kapsamaktadır?
Değişiklikle getirilen belli başlı yenilikleri şöyle özetleyebiliriz: Riskli yapı tespitine konu olabilecek yapılara açıklık getirilmiştir. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması halinde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü olan illerde bu Müdürlük, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tebligat işlemleri için mirasçılık belgesi çıkartmaya yetkili kılınmıştır. Uygulama alanlarında birden fazla konut veya işyeri alacak hak sahiplerinin ilgili kuruma borçlu olmaları halinde taksitle ödeme yapabileceklerdir. Kat maliklerinin toplantıya çağrılması için noter aracılığıyla tebligat zorunluluğu kaldırılmıştır.
Tapu tesciline ilişkin işlemlerin Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilmesi zorunluluğu kaldırılmıştır. Birden fazla riskli yapının birlikte değerlendirilmesi ve ifraz işlemleri kat maliklerinin 2/3’ünün alacağı kararla değil, bundan böyle Müdürlükçe re’sen yapılacaktır. Afet riski taşıması nedeniyle inşaat yapılamayacak bir parsele ilişkin 6306 sayılı Kanun’dan doğan haklar, bir başka parselde kullanılabilecektir. Anlaşma yoluyla kamulaştırılan yapılarda hak sahiplerine kamulaştırma bedeline ek olarak beş aylık kira yardımı yapılacaktır. Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması halinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilecektir. Riskli yapı tespiti yapacak mühendisler, açılacak sınavdan yüz üzerinden yetmiş puan almadıkları takdirde riskli yapı tespiti yapamayacaklardır.
Güçlendirme alternatifini değerlendirmek isteyen mal sahipleri nasıl bir yol izlemelidir?
Binalarını güçlendirmek isteyen kat malikleri, idare tarafından yıkım için verilecek en az altmış günlük süre içerisinde, binanın güçlendirildiği takdirde riskli bina olmaktan çıkacağını teknik olarak ispat etmek durumundadırlar. Riskli bina bakımından güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu saptanırsa, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekmektedir.
Yapının riskli olduğuna karar verilirse, güçlendirme yapılabilmesi için elde edilmesi gereken çoğunluk oranı nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 f. 2 ana yapıda inşaat yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin 4/5’inin rızasını aramaktadır. Ancak takip eden cümle, ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızasının aranmayacağını öngörmektedir. Bu bağlamda teknik olarak gerekli olduğu durumlarda, tek bir kat maliki tarafından açılacak bir tespit davası sonucunda, değil 4/5 oranı, salt oy çokluğu dahi sağlanmadan ana yapı güçlendirilebilecektir.
Avukat H. Hüsnü Babalık
GSM: (0532) 608 05 81 – www.babalik.av.tr – [email protected]
