Gayrimenkul piyasasındaki durgunluk bir fırsat mı, yoksa fiyatların daha da düşmesi mi beklenmeli? Kısacası, gayrimenkul alma zamanı mı, beklemek zamanı mı, yoksa satma zamanı mı? İşte bu konuyu, en iyi bilen isimlerden biri olan Cansel Turgut Yazıcı’ya sorduk.
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Genel Müdürü ve aynı zamanda Lisanslı Değerleme Uzmanı olan Cansel Turgut Yazıcı, Anadolu Yakası okurları için cevapladı. İşte O’nun düşünceleri:
Bu dönem gayrimenkul alma zamanı mı..?
“Piyasanın gidişi nasıl? Acaba fiyatlar sonunda düşer mi” diye soruyorsanız, bence büyük düşüler beklemeyin derim. Piyasa bu şekilde durağanlık içinde devam edecek, tabiî ki bazı bölgelerde az da olsa aşağı doğru gidiş görebiliriz. İkinci el konutlarda işler zor, piyasada para dönmüyor, yani ciddi bir resesyon var. Bu durumda nakde ihtiyacı olan bir kısım insanlar, mecburen ellerindeki mülkleri normalden biraz düşük fiyatlı satabilirler. Ama bunun genele yayılmasını beklemiyorum.
Ama işin özünde benim teorim şu: “Oturmak için alınan konutta yanlış zaman yoktur”. O mülke yıllar boyunca aile konutu yapmak amacı ile yatırım yaparsınız. İyi günleriniz de olacaktır, kriz dönemleriniz de… Oturmak için alınan ev, uzun vadeli yatırımdır; kısa vadede zararda bile olsanız, uzun vadede fırsat maliyeti açısında hep kârda olursunuz, üstelik içinde oturuyorum diye bir de mutlu olursunuz.
Ama eğer ilk konutunuzu alacaksanız, kredi ödemenizde bir sorun olmayacağını düşünüyorsanız, bu dönem fırsat aramak için iyi bir dönem. Ama işiniz kolay sanmayın. Niye mi? İhtiyacı yoksa kimsenin mülk satmadığı bir dönemdeyiz. Tek tek bina yapan müteahitler, bankalarla sıkıntısı olan ticaret erbaplarının mülkleri, sıkışıp satmak isteyen ve mülkünü sermayeye dönüştürmek isteyenlerden fırsat arayabilirsiniz. İşiniz kolay değil, ama ararsanız bir şeyler bulabileceğinizi düşünüyorum. Ama bulduğunuzda hızlı davranmalısınız, çünkü birçok kişi alım için aslında arayışta. Durum şu anda böyle, ama bizde olayları takip edip, zamanlamayı göreceğiz.
Alırken nelere dikkat etmeli…
Gayrimenkul yatırımı yaparken araştırmanız, düşünmeniz ve göz önünde bulundurmanız gereken riskler vardır. Yatırım yaparken, doğru zamanda, doğru soruları sorarak hareket etmek, hata yapma olasılığınızı azaltacaktır.
Konut alırken en önemli konu, mülk almak isteyenin istek ve ihtiyaçlarını iyi belirlemesinde yatmaktadır. İstekler, ihtiyaçlar ve olanaklar üçgenini optimum şekilde birleştirmek, en faydalı sonucu verecektir. Bu kapsamda bir konut almayı düşündüğünüzde, bu üçlüye göre mutlaka yazılı bir liste yapın.
Yaşam stiliniz, aileniz, çocuklarınız ve çocuklarınız yaşı, tercihleriniz, ihtiyaçlarınız en önemli konulardır. Bunlara göre yaşayacağınız bölgeyi seçmeli ve alternatiflerin arasında isteklerinizi ve olanaklarınızı paralel hale getirecek ve sizi “optimum” seviyede mutlu edecek seçenekleri belirlemelisiniz. Bundan sonra araştırma yapmaya karar verdiğiniz bölge/bölgeler arasında sınırlama yapmalı ve aramaya başlamalısınız.
Bizle
r, kişisel tecrübelerimizden gördüğümüz kadarı ile ortalama 30-35 ev görmeden doğru bir konut alımının mümkün olmadığını düşünmekteyiz. Çünkü sektör dışından bakan kişiler ilk 5-10 evde umutsuzluğa kapılır, sonraki 10-20 evde ne aradığı konusunda fikir sahibi olur. 20’den sonra baktığı her evde, aslında kendi çapında bir “fikir sahibi” olan araştırmacı durumuna gelmiştir. Bu nedenle konut almaya karar veren kişilere bunun zor bir görev olduğunu, kararlı olmaları ama ümitsizliğe kapılmamaları gerektiğini söyleyebiliriz.
Alacağınız gayrimenkulün bulunduğu bölgenin kimliği çok önemlidir. Yakın ve orta vadede çevrede mevcut ve yapılmakta olan projeler ve ünite sayıları bölgedeki arz-talep dengesinin belirlenmesinde çok önemli rol oynar. Alınan ya da alınması düşünülen gayrimenkulün hangi projenin içerisinde kaldığı, yasallığı, sosyal imkânları ve fiyat segmentleri, yatırımı belirleyen önemli faktörlerdendir. Ayrıca kentin arazi kullanım düzenlemeleri, kentin büyüme ve gelişme yönü, yatırım için düşünülen gayrimenkulün değerini etkileyen diğer faktörlerden biridir.
Konut alırken dikkat edilmesi gereken araştırma noktalarını maddeler halinde özetleyelim;
– Resmi Araştırmalarınızı Yapın…
- Mülkün açık adresini öğrenin.
- Mülkün tapusu “kat irtifakı” veya tercihen” kat mülkiyetli” olmalıdır. Arsa görünen ama fiiliyatta konu olan mülkü bir bilene danışmadan ve riskleri anlamadan almayın.
- Mülkün iskanı olup olmadığını öğrenin. (Kat mülkiyetine dönmüş tapuların iskan belgesi zaten vardır)
- Mülkü almadan önce gayrimenkulün bulunduğu tapu sicil müdürlüğü ziyaret edilmeli ve üzerinde herhangi bir takyidat yani yasal sınırlama (ipotek, intifa hakkı, yıkım kararı, eski eser tescili… vs) olup olmadığına bakılmalıdır. Tapuda size ait görülen hisse miktarını ve mülkün toplam hisse miktarını kontrol edin. (Dairenize uygun miktarda hisse düşüyor mu düşmüyor mu anlayın)
- Ayrıca size gösterilen bağımsız bölüm ile tapusu verilen bağımsız bölümün aynı bağımsız bölümü gösterip göstermediğinden emin olun. Bunun için tapu ziyaretinden mülkün arşiv dosyasındaki projesine bakmak istediğinizi söyleyin ve sizin gördüğünüz ve tapusu sizde olan daire ile tapu projesinden yazan bağımsız bölüm numarasının aynı konumdaki mülke ait olduğunu teyid edin. (Ülkemizde birçok mal sahibi farkında olmadan bağımsız bölüm numarası hatası nedeni ile komşusunun dairesinde oturmaktadır. Bu durum her 10 tapudan neredeyse birinde mülk sahiplerinin başına gelmektedir.
Ancak bir problem çıkıncaya kadar durum fark edilmemektedir. Sizde istatistiklere girmemek için yatırımınızı dikkatli yapın)
- Aldığınız mülk ile size araştırma için verilen tapunun aynı mülk olup olmadığından emin olun. Bunun için mülkün bulunduğu belediyeyi ziyaret ederek mülkün dosyasına bakın. Ayrıca üzerinde herhangi bir yıkım kararı, ruhsatsal sorun olup olmadığından, iskanı olup olmadığından ve imarla ilgili bir problem görülüp görülmediğinden emin olun. İnşaat bitim tarihini, inşaatı yapan gibi bilgilere inşaat ruhsatından bakın, deprem ve/veya yapı denetim ile ilgili bir çalışmaya dahil olup olmadığını araştırın.
- Bunlardan anlamıyorsanız imarda çalışanlara durumu anlatarak yardım isteyin. Ayrıca mülkün belediye nezdinde “emlak vergisi” borcu olup olmadığını öğrenin.
Yapı ile İlgili Temel Araştırmaları Yapın…
- Mülkün bulunduğu bölgenin yeri, ana arterlere yakınlığı, sosyal olanaklarını ve çevre (okul, park alanları, Hastane ve AVM ‘lere yakınlık…..vs) imkanlarından yararlanma durumunu araştırın. Semt pazarının kurulduğu yeri öğrenin. (taşındıktan sonra evinizin önünde pazarın kurulduğu görmek isteyebilirsiniz de istemeyebilirsiniz de)
- Eğer içinde yaşanılan bir apartmansa komşuların kapısını çalın ve diğer yaşanlar ve bina ile ilgili genel bilgi alın. Ödenen aylık genel gider bedellerini, binada ödenen kira bedellerini, binanın bakımlarının iyi yapılıp yapılmadığını ve diğer ilgili konuları sorun. (Örneğin binada huzursuzluk yaratan komşu var mı öğrenin)
- Mülkün bodrum katına inerek temiz mi, rutubetli mi, nasıl görünüyor gözlemleyin.
- Mülkün iç kondisyonunu iyi değerlendirin, aldıktan sonra yapmanız elzem masraflar varsa onları başından iyice ölçüp biçin ve satın alım fiyatınızı buna göre değerlendirin.
- İnşaat kalitesini, deprem yönetmeliği uygunluğu ile ilgili yapılmış bir çalışma var mı bina yönetimine ve komşulara sorun, varsa deprem etüdü raporunun kopyasını temin ederek okuyun ve/veya anlayan birine okutun.
Banka Kredisi Alıyorsanız Dikkat Edin…
- Banka kredisi alıyorsanız sözleşmeyi çok dikkati okuyun ve anlamadığınız noktaları sorun.
- Bankanın yaptırdığı ekpertiz raporunun kopyasını kesinlikle isteyin ve raporu okuyun. Sormak istediğiniz bir şey olursa bankaya ekspertiz firması ile irtibata geçmek istediğinizi söyleyin ve sorularınızı firmaya yöneltin.
Diğer Konular Önemli Olabilecek Konular…
- Alacağınız gayrimenkul kiracılı ise satın almadan önce kiracı ile yapılan kira kontratını incelemesiniz. Kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrattaki tarihlere dikkat etmeniz gereklidir. Eğer satın almayı düşündüğünüz mülkteki kiracının siz satın aldıktan sonra çıkmasını istiyorsanız satın alma işleminden sonra yasal ve usulüne uygun bir bildirimde bulunmak için bir avukata danışın.
- Mülkte siz almadan önce yaşan birisi varsa ona ait elektrik, su, doğalgaz, aidat gibi borçların, kiracıya yapılacak depozito iadesinin size kalmaması için önceki mal sahibi ile görüşerek gerekli önlemi alın.
- Müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle mukavele yaparak, yaptığınız mukaveleye bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli miktarda tazminatları ilave etmelisiniz.
- Tapu işlemi sırasında alacağınız gayrimenkulün harçlarını “devir ve iktisap bedeli” üzerinden hesaplayarak beyan etmeli ve ödemelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir. Yeni düzenlemelerde bu çok sıkı takip edilmektedir.
Konut Fiyatını Etkileyen Unsurlara Örnekler…
- Yeri, konumu, büyüklüğü (net ve brüt alanı) sosyal imkanları, manzarası, ulaşım imkanlarından yararlanma durumu,
- İnşaat kalitesi,
- Mülkün sosyal donatı alanlarına yakınlığı ve yararlanma imkanı,
- Arsa payı,
- Binada jeneratör, asansör, su deposu, park imkanı olup olmaması, mülkün içinde şömine, barbekü, balkon bulunup bulunmaması, havuz gibi imkanların olup olmaması, (Sosyal tesisler, spor alanları ve toplantı salonları gibi sosyal tesisler, çevrede olan park-bahçe gibi sosyal alanlar konutlara değer katar),
- Mülkün ısınma tipi, mülkün genel giderlerinin mal sahiplerine yükü, mülkün bulunduğu kat, gün ışığından yararlanma olanakları, mülkün yapı içindeki konumu.
